Realkreditlån: Den ultimative guide

Denne guide er den ultimative hjælp til dig, der vil vide alt om realkreditlån. Vi gennemgår begreberne kurs, rente og afdragsfrihed samt selve låneprocessen – herunder valg af kreditforening og låntype. Ydermere giver vi dig gode råd og vejledning om omlægning af allerede eksisterende realkreditlån.

Hvis du skal låne penge til en bolig, er det i de fleste tilfælde sådan, at lånet vil bestå af op til 80 % realkreditlån. Resten af beløbet lånes i banken eller betales af egen lomme. Et realkreditlån fungerer ved, at instituttet udsteder en række obligationer, der sælges på en børs. Til gengæld for obligationerne får man som låntager udbetalt penge, der skal betale den nye bolig. I den forbindelse taler man om både kurs og rente.

Find det billigste realkreditlån!
Du får 3 uforpligtende tilbud på dit lån

Kurs

Kurs betyder ’pris på et givent tidspunkt’. Når man skal låne penge i et realkreditinstitut, udsteder instituttet et antal obligationer, der efterfølgende bliver solgt på en børs. Kursen på en obligation er den pris, som køberne af obligationen betaler for den. Kursen afhænger af udbud/efterspørgsel, og prisen bestemmes ved købs- eller salgstidspunktet (mikonomi.dk). Når obligationerne er blevet solgt på børsen, bliver pengene udbetalt til dig. Du skal så bruge pengene til at betale for din bolig. Kursen spiller ind for, hvor godt det kan svare sig for dig at låne penge på et givent tidspunkt. Hvis du eksempelvis står over for et boligkøb og i den forbindelse beslutter dig for at optage et 5 % obligationslån til en kurs på 83, så betyder det, at du for hver 1000 kroners obligation får udbetalt 830 kroner. Det vil med andre ord sige, at du skal udstede obligationer for 1.000.000 kroner for at låne 830.000 kroner af realkreditinstituttet. Da du skal afdrage 1.ooo.ooo kroner, men kun får 830.000 kroner udbetalt, taler man om, at du har et kurstab på 170.000 kroner. Jo tættere, kursen er på 100 (kurspari), jo billigere og bedre bliver det altså for dig at låne penge (bolius.dk).

Men hvad sker der så i de perioder, hvor kursen kommer op over 100? Vil du så få udbetalt flere penge, end du låner? Sådan hænger det desværre ikke sammen. Obligationskursen er nemlig skruet sådan sammen, at salget af obligationer stopper, når kursen kommer over 100. Her taler man om, at en obligationsserie lukker. Når én serie lukker, åbner en ny. Den nye serie vil så have en lavere rente (typisk et halvt procentpoint lavere) end den gamle serie. Hvis en obligationsserie med en rente på 2,3 % lukker, fordi kursen er over 100, vil en ny obligationsserie med en rente på 1,8 % og en lavere kurs på omkring 95 åbne (dr.dk). Du kan læse mere om obligationskurser i artiklen Hvad betyder kursen på obligationer.

Rente

Renten er den pris, der knyttes til lån eller udlån af penge. Når man låner penge ud til sin bank ved at have et beløb stående på sin konto, betaler banken en rente til én. Omvendt skal man så selv betale en rente, hvis man låner penge af et realkreditinstitut. Disse penge går til køberen af obligationerne. Renten angives i de fleste tilfælde som en procentsats per betalingsperiode – eksempelvis per år.

Den ultimative guide til realkreditlån - spar mange penge!

Sammenhængen mellem kurs og rente

Obligationskursen og renten svinger modsat hinanden: Hvis renten falder, stiger obligationskursen – og omvendt. Det skyldes, at obligationer har en pålydende rente påtrykt: Renten følger obligationen.

Lad os eksempelvis antage, at du har en række obligationer til en rente á 4 %, og at markedsrenten så stiger til 6 %. Grundet obligationernes påtrykte pålydende værdi vil renten på dine obligationer stadig være 4 %, og efterspørgslen på dine obligationer vil falde. Dette fordi investorer ikke vil købe obligationer med en rente på 4 %, hvis markedsrenten er 6 %. Den lave efterspørgsel medfører et fald i obligationskursen – og dine obligationer bliver mindre værd. På den måde vil din restgæld falde, og dit lån bliver billigere at indfri. Du skal altså tilbagebetale mindre for at indfri obligationslånet, end du fik udbetalt, da du optog det. Du kan med andre ord tjene penge på stigende renter ved at indfri dit lån i perioder, hvor renten stiger og kursen falder.

Sammenhængen mellem rente og kurs ved en stigende markedsrenteSammenhængen mellem rente og kurs ved en stigende markedsrente

Omvendt vil et fald i markedsrenten medføre en stigning i obligationskursen. Det skyldes, at mange investorer er villige til at betale mere for en obligation, der er købt på et tidspunkt, hvor renten var højere end på nuværende tidspunkt. Hvis du eksempelvis har en 6 % obligation, og renten på markedet falder til 4 %, så er investorer ofte villige til at give en højere kurs for din obligation med de 6 %. Det skyldes, at renten på denne er højere end markedsrenten. På den måde vil efterspørgslen stige – og det samme vil prisen på dine obligationer. For dig som låntager betyder en stigning i obligationskursen også en stigning i din restgæld. Det skyldes, at hver af dine obligationer nu bliver mere værd. Det kan derfor ikke betale sig for dig at sælge din bolig i en periode, hvor renten er lav. Det skyldes, at du skal betale mere for at indfri dit lån, end du fik udbetalt ved lånets begyndelse.

Sammenhængen mellem rente og kurs ved en faldende markedsrenteSammenhængen mellem rente og kurs ved en faldende markedsrente

Afdrag eller Afdragsfrihed?

Når du skal optage et realkreditlån, skal du vælge, hvorvidt det skal være med eller uden afdrag. Hvis du vælger et lån med afdrag, så betyder det, at du til hver termin betaler af på dit lån, der derfor bliver mindre og mindre for hver gang. Omvendt betyder afdragsfrihed, at du i en periode kan sætte dine afdrag på pause. Du kan altså undlade at betale afdrag på hele eller størstedelen af dit realkreditlån – typisk i perioder på op til 10 år. I perioden med afdragsfrihed betaler du altså kun rente og bidragssats på lånet, og lånet bliver derfor ved med at have samme størrelse som da du optog det. Her er det vigtigt, at du er opmærksom på, at ydelsen på dit lån vil stige meget, når de 10 år er gået. Det skyldes, at det først er på dette tidspunkt, du begynder at betale af på dit lån. Du skal altså efter de 10 år både betale de udskudte og de ordinære afdrag, hvilket kan blive en meget dyr affære. Sørg derfor for at sikre dig, at din økonomi kan bære de stigende boligudgifter, når den afdragsfrie periode er gået.

Vælg det rigtige realkreditinstitut fra starten

Når du skal vælge realkreditforening, er der frit slag på alle hylder. Det er altså helt frivilligt hvilken realkreditforening, du vælger at benytte. De fleste banker er tilknyttet en bestemt realkreditforening, men det står dig frit for, om du vælger at benytte den eller en anden. Vores klare anbefaling er, at du undersøger realkreditmarkedet og vælger den billigste realkreditforening.

Overordnet kan man sige, at realkreditinstitutterne og deres lånemuligheder ligner hinanden. Men hvis du ønsker at sammenligne de forskellige institutters prisniveau, kan du med fordel kigge på den såkaldte bidragssats. Bidragssatsen er det beløb, du betaler til realkreditinstituttet for at have dit lån. Disse penge går til administration, lønninger til instituttets ansatte osv. Med andre ord er bidragssatsen det beløb, en realkreditforening tjener på at formidle lån mellem låntager og långiver. Man udregner bidragssatsen ud fra din restgæld – og satsen varierer fra institut til institut. Udregningen afhænger først og fremmest af låntype (mybanker.dk). Hvis du vælger et fastforrentet lån, er bidragssatsen lavere end hvis du vælger et flexlån (Du kan læse om de forskellige lånetyper længere nede på denne side). Herudover bestemmes bidragssatsen af, hvor stor en del af din boligs værdi, dine realkreditlån udgør. Jo højere procenttal, jo højere bidragssats. Hvis dine realkreditlån udgør 80 % af din boligs værdi, skal du betale mere, end hvis der kun er tale om 40 %. Dette hænger sammen med, at der for realkreditinstituttet er en højere risiko forbundet med at låne dig penge – og at få dem tilbage igen – hvis du skylder en stor del af din boligs værdi til instituttet.

Ifølge realkreditraadet.dk og låneberegner.nu er bidragssatserne på fastforrentede obligationslån med afdrag i 2015 følgende hos de fire største realkreditinstitutter:

Belåningsprocent BRF Nordea Realkredit Danmark Totalkredit
0-40 % 0.33 % 0.35 % 0.27 % 0.35 %
0-60 % 0.48 % 0.50 % 0.46 % 0.48 %
0-80% 0.61 % 0.65 % 0.68 % 0.61 %

I ovenstående tabel ses det, at bidragssatserne varierer lidt på tværs af realkreditinstitutterne. Den største forskel i satserne findes dog, hvis man ser på de forskellige belåningsprocenter. Hvis du kun skal låne 40 % af din boligs værdi, er bidragssatserne 0.27-0.35 %, mens de er 0.61-0.68 %, hvis du skal låne 80 % af din boligs værdi. Herudover fremgår det, at Realkredit Danmark er billigst, hvis du kun skal låne 40 % af din boligs værdi. Tilsvarende er BRF og Total Kredit billigst, hvis du skal låne 80 % af din boligs værdi i et realkreditinstitut.

Nedenfor har vi regnet din årlige bidragsbetaling ud for et lån på 1,5 million kroner ved laveste og højeste belåningsgrad hos Realkredit Danmark:

  • 40 % belåningsgrad: 1.500.000*0.0027 = 4050 kroner
  • 80 % belåningsgrad: 1.500.000*0.0068 = 10200 kroner

Der er altså 6150 kroners forskel om året på de to betalingsgrader. Du kan derfor spare mange penge ved at have en solid boligopsparing på forhånd.

Selvom der, som nævnt tidligere, ikke er stor forskel på bidragssatserne, hvis man sammenligner på tværs af realkreditinstitutterne, kan det godt betale sig at indhente flere tilbud. Bidragssatserne hos de enkelte institutter varierer nemlig meget efter lånetype – og måske er netop din lånesituation billig hos ét institut og dyr hos et andet? Det er i den forbindelse afgørende, at du sammenligner lån af samme karakter hos de forskellige realkreditinstitutter. Tilbuddene skal med andre ord gælde lån med samme løbetid, afdragsprofil og belåningsprocent – man skal sammenligne appelsiner med appelsiner.

Spar penge ved at vælge det rigtige realkreditinstitut fra start af

Valg af låntype: Fastforrentet lån eller flexlån?

Som realkreditlåntager er det vigtigt, at du hurtigt i processen finder ud af, hvorvidt du skal tage et fastforrentet lån eller et flexlån. Dette afhænger både af renten, din økonomiske situation, din risikovillighed og din tidshorisont.

Et fastforrentet lån er et lån, hvor renten ligger fast over hele lånets løbetid. Det vil sige, at din månedlige ydelse og lånets løbetid hele tiden vil være konstant. Overordnet findes der to typer fastforrentede lån – kontantlån og obligationslån. Et kontantlån er et lån, hvor du på forhånd ved, hvor mange penge, du får udbetalt. Herimod bestemmer renten, hvor stor din samlede gæld bliver. Omvendt kender du ved et obligationslån den samlede gæld, mens kursen bestemmer det beløb, du får udbetalt.

Et fastforrentet lån passer til dig, hvis du gerne med sikkerhed vil vide, hvordan dine fremtidige boligudgifter ser ud. Den sikkerhed koster dog penge, for fastforrentede lån er dyrere end flexlån, hvis man sammenligner disse låntyper over en hel periode. I forhold til fastforrentede lån er det vigtigt, at du er opmærksom på, at selvom renten i et fastforrentet lån ligger fast, så vil kursen bag lånets obligationer svinge. Dette kan have betydning for din samlede restgæld – og derved om du kan sælge din bolig med under- eller overskud (penge.dk).

Ved et flexlån er man enten ikke vidende om de fremtidige månedlige ydelser eller lånets løbetid. Disse afhænger nemlig af renten. Overordnet findes der to typer flexlån: Flexlån med variabel ydelse og fast løbetid samt flexlån med fast ydelse og variabel løbetid. Renten på flexlån ligger kun fast i en aftalt periode, hvorefter den både kan stige og falde. Dette medfører en risiko for, at enten ydelsen eller løbetiden vil stige med tiden. Lad os eksempelvis antage, at du har optaget et flexlån med variabel ydelse og fast løbetid. Hvis renten stiger, stiger din månedlige ydelse. Og hvis renten falder, falder din månedlige ydelse. Et flexlån egner sig derfor kun til dig, hvis du har råd til rentestigninger og luft i økonomien. Flexlån er, som nævnt tidligere, typisk billigere end fastforrentede lån. Det skyldes, at korte renter typisk er lavere end lange renter.

Omlægning af realkreditlån

Find det billigste realkreditlån!
Du får 3 uforpligtende tilbud på dit omlægning af dit lån

Hvis du har et realkreditlån med fast rente, kan en omlægning heraf i nogle tilfælde betale sig. Hvis du omlægger et lån, skifter du et allerede eksisterende lån ud med et nyt lån. Med andre ord betaler du det gamle lån ud med det nye lån. Denne lånomlægning går under betegnelsen konvertering, og er ofte brugt i forbindelse med fastforrentede lån.

Overordnet findes der tre måder at omlægge et lån på: Nedkonvertering, opkonvertering og skrå konvertering. Nedenfor beskrives de tre omlægningsmåder ganske kort. En mere dybdegående forklaring af nedkonvertering og opkonvertering findes længere oppe på siden under afsnittet ”Sammenhæng mellem kurs og rente”.

  • Nedkonvertering: Benyttes i perioder, hvor renten falder markant. Her erstatter man et højt forrentet lån med et lavt forrentet lån. På den måde betaler man et lavere beløb i renter – og den samlede nettoydelse på lånet falder (bolius.dk). Omvendt vokser den samlede gæld. Det skyldes, at kursen falder, når renten stiger. Det medfører, at man skal indfri realkreditobligationerne til en højere kurs, end da men optog lånet.
  • Opkonvertering: Benyttes i perioder, hvor renten stiger. Her fryser man boligens gæld fast på et lavt niveau. Hvis renten stiger, falder kursen på et fastforrentet lån. På den måde kan man indfri realkreditobligationerne til en lavere kurs, end da man optog lånet. Dette medfører et fald i restgælden – man skylder altså færre penge end da man optog lånet. Ulempen ved opkonvertering er, at man som følge af rentestigningen skal betale en højere ydelse for lånet. Opkonvertering kan derfor bedst betale sig, hvis man i fremtiden regner med at kunne foretage en nedkonvertering.
  • Skrå konvertering: Benyttes, hvis du vil konvertere et flexlån til et fastforrentet lån – eller omvendt. Idéen her er ofte, at man udnytter en ændring i renten og derved får en mere gunstig løsning end før. Ved skrå konvertering skal du være meget opmærksom på, at du omlægger lånet fra en kort til en lang rente – eller omvendt. Det giver en anden lånesituation og risiko end før. Tal derfor grundigt med din bankrådgiver om fordele og ulemper ved denne type omlægning.

Bliv klogere på omlægning af dine lån

Når du omlægger dit lån, kan du spare penge på bidragssatsen, der – som tidligere nævnt – er de penge, realkreditinstituttet tjener på dig som kunde. Bidragssatsen udregnes efter, hvor stor andel af din boligs værdi, du har lånt af realkreditinstituttet. Jo lavere andel, jo lavere bidragssats.

Ved en lånkonvertering kan du vælge at få genvurderet din bolig. Hvis boligens værdi viser sig at være højere end da du købte den, så udgør dit realkreditlån en lavere andel af boligens samlede værdi. Herved stiger sandsynligheden for, at din bolig kan sælges uden tab. Noget lignende gør sig gældende efter nogle år som boligejer. Når du har betalt af på dit boliglån, udgør lånet en mindre andel af boligens samlede værdi end tidligere.

I begge tilfælde kan du få nedsat din bidragssats og derved spare mange penge.

Lad os antage, at du har lånt 1,6 millioner i et realkreditinstitut til en bolig, der i alt har en værdi af 2 millioner. I dette tilfælde er din belåningsgrad 80 %:

Beregning ved belåningsgrad på 80 procent

Jævnfør den tidligere nævnte tabel vedrørende bidragssatser ligger din bidragssats derfor et sted mellem 0,61 % og 0,68 %.

På et lån på 1,6 millioner betyder det, at du skal betale mellem 9760 kroner og 10880 kroner i bidragssats om året. Det svarer til mellem 813 kroner og 906 kroner i månedligt bidrag til dit realkreditinstitut:

 

Beregning for sammenligning af bidragssatser

Hvis du efter noget tid vælger at få vurderet din bolig igen, og at den denne gang bliver vurderet til 2,65 millioner, så vil dine lånte 1,6 millioner udgøre en mindre andel af boligens samlede værdi, end da boligen var 2 millioner værd. Hvis dit lån har været med afdrag, vil lånet på de 1,6 millioner endda være formindsket. Lad os dog se bort fra det her. Med en boligværdi på 2,65 millioner og et lån på 1,6 millioner er din belåningsgrad 60 %:

Belåningsgrad på 60 procent, beregning

Ifølge den tidligere nævnte tabel ligger din bidragssats nu mellem 0.46 % og 0,50 %. På et lån på 1,6 millioner svarer det til, at du skal betale mellem 7360 kroner og 8000 i årligt bidrag til realkreditinstituttet. Det svarer til et månedligt bidrag mellem 613 kroner og 667 kroner:

 

Beregning af bidragssatser ved belåningsgrad på 60 procent

Ved den laveste bidragssats sparer du således 2400 kroner om året, hvis dit hus bliver vurderet til at være 650.000 kroner mere værd:

Beregning af din besparelse ved den laveste bidragssats

Ved den højeste bidragssats sparer du 2280 kroner om året, hvis dit hus bliver vurderet til at være 650.000 kroner mere værd.

Beregning af din besparelse ved den laveste bidragssats

Opsummerende kan det siges, at du kan spare en del penge på bidragssatsen, hvis du har en fornemmelse af, at din boligs værdi er steget. Sørg derfor for at få lavet en vurdering af din boligs værdi hurtigst muligt, hvis du har en anelse om, at den er steget.

Kan du se, at det giver flere penge i sparegrisen, hvis du vælger det rigtige realkreditinstitut?

Kan omlægning af realkreditlån betale sig?

Der er meget, der skal være opfyldt, hvis det skal kunne betale sig at omlægge et realkreditlån. Først og fremmest skal renteforskellen være stor. Som tommelfingerregel bør man mindst gå 2 procentpoint ned eller op i rente. Herudover betyder lånets størrelse noget for omlægningen. Jo større lånet er, jo bedre kan en låneomlægning betale sig. Ifølge bolius.dk skal lånet helst være på mere end 250.000 kroner. Hvis lånet er mindre, vil omkostningerne ved omlægningen tage det meste af din økonomiske gevinst. Ydermere spiller lånets løbetid en væsentlig rolle. Jo længere løbetid, der er tilbage på lånet, jo bedre. Hovedformålet med en låneomlægning er at opnå en lavere rente i det lange løb, og fordelen vil derfor være minimal, hvis lånet snart er betalt ud. Slutteligt bør kursen på det nye lån bør være så tæt på kurs 100 som overhovedet muligt. Dette for at undgå en stor stigning i restgælden.

Når man skal omlægge et realkreditlån, er der en række overvejelser, man bør gøre sig:

  • Opsigelsestidspunkt: Et fastforrentet lån kan altid opsiges af låntager og indfries til kurs 100. Det eneste krav er, at man opsiger lånet med mindst to måneders varsel.
  • Opsigelsesform: Her kan man vælge enten at opsige sit lån til termin eller at benytte den såkaldte straksindfrielse. At opsige til termin vil sige, at der er risiko eller chance for, at renterne enten stiger eller falder frem til terminsdatoen. Ved en straksindfrielse kender man ydelsen på det nye lån med det samme. Til gengæld skal man betale nogle differencerenter frem til terminsskiftet.
  • Man kan lægge flere lån sammen: Det kan være en fordel at lægge flere mindre lån sammen til et stort realkreditlån. På den måde kan man spare hvert låns minimumsbidrag.

Relaterede indlæg

Efterlad en kommentar

Skriv et svar

Din e-mail adresse bliver ikke offentliggjort.




Top