Selvsalg: En trin-for-trin-guide

Overvejer du at sælge din bolig via selvsalg? – Altså uden en ejendomsmægler? Men ved du ikke, hvordan du skal gribe det hele an? I denne trin-for-trin-guide bliver du guidet igennem selvsalgsprocessen, så du nemt og hurtigt kan blive klogere på, hvordan du skal håndtere at sælge din bolig på egen hånd.

Flere og flere vælger at sælge deres bolig uden indblanding fra en ejendomsmægler. Det skyldes ofte, at en ejendomsmægler tager en høj pris for at stå for boligsalget – og man kan derfor spare mange penge ved selv at ordne det hele. Men hvis man som selvsælger ikke har et tilstrækkeligt kendskab til salgsprocessen, kan det få store økonomiske konsekvenser for både én selv og køber. Hvis du ønsker at sælge din bolig via selvsalg, er det derfor meget vigtigt, at du sætter dig ordentligt ind i alle boligregler, -procedurer og -paragraffer.

Med nedenstående trin-for-trin-guide har vi gjort det nemt for dig at blive klogere på det hele:

1. Forbered salget

Hvis du vil forsøge at sælge din bolig på egen hånd, er der en del, du bør have styr på, inden du sætter den til salg.

1.1 Vurdér salgsprisen

Hvis du har valgt selvsalg som boligsalgsmetode, har du en klar fordel i forhold til dine konkurrenter. Du har nemlig sparet ejendomsmæglerens salær – og du kan derfor sætte din boligs pris relativt lavt og yderst konkurrencestærkt. Vi anbefaler derfor, at du først og fremmest undersøger, hvad lignende boliger i dit lokalområde koster. Eksempelvis har du på hjemmesider som boligsiden.dk mulighed for at undersøge nuværende og tidligere boligpriser i dit område. Sæt så din pris lidt lavere end de boligejere, du sammenligner dig med – du har jo sparet ejendomsmæglersalæret.

Som alternativ kan det være en god idé at kontakte en ejendomsmægler og få ham/hende til at vurdere din boligs salgspris. En ejendomsmægler er professionel – og salgsprisen er trods alt meget vigtig for både dine salgsmuligheder og din økonomi.


1.2 Indhent diverse dokumenter

Du skal have fat i en del dokumenter, når din bolig skal sælges. Herunder hører, ifølge bolius.dk, blandt andet:

  • BBR-meddelelse (Den Offentlige Informationsserver).
  • Matrikelkort (Geodatastyrelsen).
  • Jordforureningsattest (Danmarks miljøportal).
  • Tingbogsattest og servitutter (Tinglysningsretten).
  • Den offentlige ejendomsvurdering (Boligejer.dk).
  • Pantebrev, årsopgørelse, låneoplysninger og seneste terminopkrævning.
  • Isoleringsattester, dokumentation for udførte forbedringer, bygge- og ibrugtagningstilladelser med mere.
  • Opgørelse over forbrugsudgifter.
  • Vedtægter og regnskab fra grundejerforening.
  • Forsikringspolicer.

Hvis du skal sælge en andelsbolig, har ejendommens administrator ofte papirerne liggende. Hvis du omvendt skal sælge en ejerbolig, skal du selv indhente dem. I den forbindelse kan det være en god idé at tilkøbe hjælp til at fremskaffe disse dokumenter hos eksempelvis Robinhus.dk eller Boligaselvsalg.dk.

Det er vigtigt, at du er opmærksom på, at du som sælger har ansvaret for, at alle de informationer, du præsenterer for køber, er korrekte. Du kan ende med at skulle betale erstatning, hvis du begår fejl. 

1.3 Få udarbejdet en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og en energimærkning

Ud over ovenstående dokumenter skal du få udarbejdet en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og en energimærkning.

En tilstandsrapport er en rapport, hvori din boligs fejl og mangler står oplyst. En byggesagkyndig gennemgår boligen, giver fejl og mangler karakterer fra K0 til K3 og laver herudfra en tilstandsrapport. K0 er den mindst alvorlige skade, mens K3 er den mest alvorlige skade (boligadvokat.dk). En tilstandsrapport koster mellem 4000 og 10.000 kroner – alt efter boligens størrelse. Den er gyldig i seks måneder.

En elinstallationsrapport udarbejdes af en elinstallatør, der både gennemgår boligens udendørs og indendørs elinstallationer. Elinstallatøren angiver så fejl og mangler ud fra samme skala som tilstandsrapporten. Elinstallationen koster mellem 1500 og 3500 kroner – alt efter boligens størrelse. Den har en gyldighed på 1 år.

En energimærkning er en lovpligtig vurdering af en bygnings energimæssige tilstand – herunder oplysninger om energiforbrug og isolering samt en oversigt over mulige forbedringer. En energimærkning bliver udarbejdet af certificerede energifirmaer og koster mellem 5000 og 7000 kroner (bolius.dk, energistyrelsen.dk).

1.4 Tegn en ejerskifteforsikring

En ejerskifteforsikring sikrer både sælger og køber i forbindelse med en hushandel, hvis der viser sig at være fejl og mangler i huset, som ikke er beskrevet i tilstands- eller elinstallationsrapporten. Som sælger har du ansvar for husets tilstand i 10 år efter salget, men med en ejerskifteforsikring (som du selv betaler halvdelen af) kan du fritages for dette ansvar. Læs mere om ejerskifteforsikringer i artiklen Ejerskifteforsikring: Et fornuftigt valg for både køber og sælger

1.5 Tegn eventuelt en sælgeransvarsforsikring

Tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og ejerskifteforsikringen fritager dig dog ikke fra alt ansvar. Danskboligforsikring.dk har udviklet en sælgeransvarsforsikring, der dækker de udgifter, du kan blive dømt til at betale. Herunder hører eksempelvis ulovligt udførte el og vvs-installationer. 

2. Markedsføring

Nu er du klar til at markedsføre din bolig og derved gøre potentielle købere opmærksomme på, at din bolig er til salg.

2.1 Få lavet nogle gode billeder af din bolig

Potentielle køberes første til- eller fravalg af din bolig baseres ofte på salgsannoncens billeder. Sørg derfor for at få taget nogle ordentlige billeder af din bolig. Benyt dig eksempelvis af fotorådene på selvsalgsguiden.dk.

Hvis du ikke selv er en god fotograf, kan det godt betale sig at hyre en professionel til at tage billederne for dig.

Tag gode billeder til din selvsalg annonce

2.2 Annoncér

Når du skal sætte din bolig til salg, skal du sørge for, at flest muligt får den set. Vi anbefaler derfor, at du både annoncerer på Facebook og diverse bolighjemmesider. Det er her meget vigtigt, at din salgstekst er god og rammende. Drop derfor klichéerne og skriv i stedet en ærlig og fangende tekst. Et rigtigt godt sted at starte er Robinhus pro annonce.

2.3 Udarbejd en salgsopstilling

Saml billeder, dokumenter, ejendomsoplysninger og den indbydende beskrivelse af din bolig i en salgsopstilling. I en fremvisningssituation er det en god idé at have printet salgsopstillingen ud – det virker professionelt.

2.4 Gør din bolig klar til fremvisning

Vi anbefaler, at du både ligger tid, kræfter og penge i at få din bolig gjort klar til fremvisning, så den fremstår så indbydende som overhovedet muligt. I den forbindelse bør du reparere småskader, male mørke vægge lyse, rydde op og så videre. Læs mere herom i artiklen: Guide: Gør din bolig salgsklar. 

2.5 Fremvis din bolig

Vis din bolig frem, mens resten af dens beboere har forladt matriklen. Vær venlig, indbydende og fortæl positivt og åbent om boligen og dens nabolag. Husk, at folk ikke er interesserede i små anekdoter fra din tid i boligen – de er kommet for at høre om husets fordele og ulemper. 

2.6 Husk din oplysningspligt

Som sælger er du pålagt sælgers loyale oplysningspligt. Du skal altså oplyse køber om alle forhold i relation til ejendommen, der kan være relevante for, om de køber boligen eller ej.

3. Gennemfør salget

Efter et tilstrækkeligt antal fremvisninger er det tid til at gennemføre salget

3.1 Overvej en budrunde

Hvis der er flere interesserede købere, anbefaler vi, at du overvejer en budrunde, hvor højeste bud ’vinder’ boligen.

3.2 Få hjælp til købsaftalen

Købsaftalen udgør en stor fare for selvsælgere. Vi anbefaler derfor, at du får rådgivning og hjælp til de juridiske og økonomiske aspekter af salget. Kontakt en ejendomsmægler eller en boligadvokat, der kan gå det hele igennem og sikre, at alt går som det skal. Du kan også kontakte enten Robinhus.dk eller Boligaselvsalg.dk. Begge firmaer tilbyder rådgivning udi jura og økonomi i forbindelse med boligsalg. 

3.3 Underskriv købsaftalen

Når både køber og sælger har skrevet under på købsaftalen, er der tale om en endelig bindende aftale mellem jer. 

3.3 Afvent om køber fortryder

Når købsaftalen er underskrevet, kan køber fortryde handlen i op til 6 hverdage. Det vil koste 1 % af købesummen for køber at fortryde. Du kan som sælger ikke fortryde aftalen.

Sælg din bolig selv

3.4 Berigtig handlen

Nu er tiden kommet til, at handlen skal berigtiges. Det vil sige, at købet skal gennemføres i praksis. I den forbindelse skal der blandt andet både laves og tinglyses et skøde. Tinglysning af et skøde har til formål at registrere ejerskiftet i tingbogen, og dermed give køber retten over boligen. Et skøde indeholder informationer omhandlende overdragelse af boligen – herunder blandt andet adresse, køber og sælgers personlige oplysninger, købesummen og overdragelsesdatoen.

4. Overlevér boligen

Når køber er fundet, alt papirarbejdet på plads og overdragelsesdagen kommet, skal du overlevere boligen til køber.

4.1 Overlever din bolig til køber

Normalt forløber det således, at du mødes med køber på overdragelsesdagen, hvor i sammen aflæser forbrugsmålere med mere. Du overdrager nøgler med mere til køber, og boligen er nu ikke længere din.

4.2 Få lavet en refusionsopgørelse

Du bør få udarbejdet en refusionsopgørelse, der er en oversigt over boligens løbende udgifter med overtagelsesdagen som skæringsdag. Udgifter, der vedrører perioden før overtagelsesdagen tilhører dig som sælger, resten tilhører køber.

4.3 Meld flytning
Senest fem dag efter, at køber har overtaget boligen, skal du melde din flytning til folkeregistret, dit forsikringsselskab, Post Danmark osv.

Relaterede indlæg

Efterlad en kommentar

Skriv et svar

Din e-mail adresse bliver ikke offentliggjort.




Top